L’usufruit est un droit qui fait partie de la pleine propriété. On entend par pleine propriété l’ensemble des droits absolus dont jouit un individu sur un bien.
Une fois ces droits séparés, ils seront recueillis par deux individus différents, dont les droits seront alors limités. Les 3 conseils pour bien comprendre le concept de l’usufruit.
Profitez de l’usufruit au moment de la succession et jusqu’à votre décès
C’est sous cette forme que la succession classique va se matérialiser une fois le titulaire du patrimoine décédé. En effet, les enfants qui héritent généralement du bien n’ont pas le droit d’en expulser le conjoint survivant.
Explications : les enfants détiennent la nue-propriété, c’est-à-dire que le bien ne fait pas encore totalement partie de leur patrimoine, mais qu’ils en détiennent déjà les murs. En revanche, l’usufruitier, qui est le conjoint ou le parent, jouira de l’usufruit. Il pourra dans ce cas continuer à profiter du bien : celui-ci cesse à ce moment-là de lui appartenir. Le décès de l’usufruitier signe la fin du démembrement de propriété : les nus-propriétaires acquièrent l’usufruit à leur tour, et donc la pleine propriété.
Détenez l’usufruit et cédez la nue-propriété à vos enfants
C’est généralement ce montage qui est appliqué afin de préparer la transmission du patrimoine. Ce montage est alors réalisé du vivant du titulaire du patrimoine : il donne la nue-propriété aux enfants, de préférence dès son jeune âge. Les avantages sont en grande partie d’ordre fiscal :
- pour l’usufruitier : il sera redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, mais dont la valeur de l’assiette taxable ne sera pas basée sur la valeur du bien en pleine propriété, mais en usufruit. Ce sera également l’âge de l’usufruitier qui sera pris en compte dans le calcul de l’impôt y afférent. L’usufruitier s’acquittera de la taxe d’habitation. Par ailleurs, si l’usufruitier décide de faire louer le bien, c’est lui qui devra s’acquitter des impôts fonciers qui s’y rattachent.
- pour les enfants nus-propriétaires : ceux-ci seront exonérés d’IFI dans la mesure où le bien ne figure pas encore dans leur patrimoine. Le paiement de cet impôt ne leur incombera que lorsqu’ils deviendront pleinement propriétaires du bien. Notons toutefois que si le parent usufruitier a réalisé une donation, combinée au démembrement, le paiement de l’impôt sur la fortune immobilière sera assumé par les deux parties.
Cédez temporairement l’usufruit afin de soutenir votre enfant
Si votre enfant a besoin d’occuper le bien, par exemple afin de lui permettre de terminer ses études, il vous est permis de lui céder temporairement l’usufruit. De même, votre enfant est autorisé à faire louer le bien, mais toujours pour une durée limitée, afin qu’il puisse percevoir les loyers et les utiliser selon ses besoins. Le parent est donc délesté du paiement de l’impôt foncier et de la taxe d’habitation, et l’enfant en est aussi exonéré. Lorsque ce montage temporaire expire, l’usufruit revient au parent jusqu’à son décès.
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Pour terminer, notons que le montage du démembrement de propriété ne s’applique pas seulement sur le plan familial. Deux associés qui ne sont liés par aucun lien de sang peuvent se mettre d’accord sur l’achat d’un actif démembré : le premier profite de l’usufruit et l’autre de la nue-propriété, jusqu’à la fin de la durée communément fixée.
De plus, ce ne sont pas seulement les biens immobiliers qui peuvent profiter des avantages auxquels le démembrement donne lieu. La pierre-papier par exemple peut également être démembrée. Ce sont les parts qui seront alors émises soit en usufruit, soit en nue-propriété. Les contrats de capitalisation eux aussi ont la possibilité de profiter d’un démembrement.
